Comitato per la formazione del Registro Nazionale Amministratori di Condominio
Il Comitato per la formazione del Registro Nazionale degli Amministratori di Condominio nasce nell’estate 2020 dall’idea di alcuni professionisti del settore. L’attuale Presidente del Comitato è il dott. Marco Abbate, che svolge la professione di Amministratore di Condominio in Napoli.
Si precisa sin d’ora che il Comitato non ha fini di lucro ed alcuna quota o corrispettivo dovrà essere versata dai soggetti che presteranno la propria adesione alla proposta di legge in argomento.
Nell’ottica di regolamentare l’attività di gestione di Condomini, come sollecitato nel corso degli anni da tanti, tantissimi, professionisti che lavorano in modo serio, competente e specialistico e che hanno manifestato la necessità di istituire un registro nazionale, si è dato vita a questo Comitato al solo fine di raccogliere adesioni (sia tra gli amministratori che tra soggetti privati) e di presentare al legislatore una proposta di legge concreta e precisa, preso atto dell’inerzia delle associazioni di categoria in tal senso.
Partiamo con un po’ di numeri.
Oggi in Italia esistono circa UN MILIONE di Condomini (fabbricati). Il numero degli Amministratori, secondo una ricerca del Confederazione Europea delle Professioni Immobiliari (CEPI), è pari a circa TRECENTOMILA.
Presso i Tribunali pendono circa DUE MILIONI di giudizi civili aventi ad oggetto contenziosi di natura condominiale.
Le associazioni di categoria sono CINQUANTADUE, seppur solo DICIASSETTE sono iscritte nell’elenco del MISE.
- Associazioni di categoria (52)
- Associazioni iscritte al MISE (17)
La categoria degli Amministratori di Condominio non è in alcun modo tutelata. Basti pensare che, ad oggi, alcuna associazione professionale ha proposto l’istituzione di un Registro Nazionale di Amministratori di Condominio, ove possano iscriversi i soggetti che esercitano tale attività e che posseggono i requisiti di cui all’art. 71bis disp att. c.c.
La riforma parziale del c.c. , che ha interessato gli articoli riguardanti la comunione ed il condominio, approvata con la Legge n. 220/2012 ha introdotto l’art. 71bis disp att. c.c. , che prevede:
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
- che hanno il godimento dei diritti civili;
- che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
- che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- che non sono interdetti o inabilitati;
- il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
- che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale”.
Sia la categoria degli Amministratori di Condominio che i singoli condòmini non sono in alcun modo tutelati dall’attuale normativa. Le numerose associazioni professionali esistenti non forniscono alcuna garanzia circa la professionalità dei propri iscritti, ma offrono a questi ultimi solo i corsi di aggiornamento di cui al D.M. 140/2014, e non operano alcun controllo sull’effettivo esercizio della professione.
Difatti un soggetto può liberamente iscriversi ad un’associazione, non possedere uno dei requisiti di cui all’art. 71 bis c.c. , non sostenere il corso di aggiornamento annuale obbligatorio, ed esercitare tranquillamente la professione. E l’associazione? Nulla, silenzio più totale…
Lo stesso dicasi per i condomini proprietari che devono scegliere l’amministratore del proprio stabile… o si rivolgono all’amico o al parente di turno o si affidano ad internet!
Sarebbe quindi il caso che il suddetto articolo delle disposizioni di attuazione del codice civile sia integrato con la seguente previsione normativa:
- “che sono iscritti nel Registro Nazionale degli Amministratori di Condominio”.
Registro, albo, elenco… Differenze?
Non vi è alcuna differenza sostanziale tra albo ed elenco. Difatti l’art. 2229 c.c. prevede che “la legge determina le professioni intellettuali per l’esercizio delle quali è necessaria l’iscrizione in appositi albi o elenchi”; mentre l’art. 348 c.p. punisce genericamente “chiunque abusivamente esercita una professione per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato”.
Segnaliamo che alcune professioni regolamentate (ad es. notai, avvocati, commercialisti) posseggono un Ordine, al quale è demandata la funzione di controllo sull’esercizio dell’attività e che impone ai propri iscritti un codice deontologico.
Esistono invece altre professioni, sempre regolamentate (ad es. agenti di assicurazione, promotori finanziari, mediatori civili e commerciali), che posseggono un “albo” pur essendo prive di disciplina ordinistica.
Poiché l’istituzione di un albo presupporrebbe un intervento più complesso da parte del legislatore, che dovrebbe prevedere un esame di stato, una cassa previdenziale autonoma, una nuova legge professionale ad hoc, per la (affollata) categoria degli Amministratori di Condominio questo Comitato auspica l’istituzione di un Registro su scala nazionale, al quale gli amministratori potranno iscriversi dopo aver sostenuto il corso di formazione iniziale previsto dalla lettera g) dell’art. 71bis disp. att. c.c. , e superato il relativo esame.
Inoltre, a nostro parere, il Registro dovrebbe contenere:
1) i dati anagrafici e fiscali dell’Amministratore;
2) l’associazione di categoria alla quale l’Amministratore è iscritto;
3) la denominazione dei Condomini amministrati con relativo CF;
4) l’ente presso il quale è stato frequentato il corso di aggiornamento obbligatorio ai sensi del DM 140/2014.
Proprio su tale punto è doverosa una precisazione: bisognerebbe, a parere di codesto Comitato, rendere obbligatoria la formazione e l’aggiornamento anche per gli amministratori che sono condomini all’interno del proprio stabile.
Gli iscritti dovrebbero inoltre produrre periodicamente all’ente detentore del Registro:
a) apposita autocertificazione circa l’effettivo godimento dei diritti civili, il conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado, la mancata sottoposizione a misure di prevenzione divenute definitive, la mancata interdizione o inabilitazione, la mancata annotazione nell’elenco dei protesti cambiari;
b) copia del certificato del casellario giudiziale dal quale si evinca che non vi è alcuna condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.
Presso quale ente potrebbe essere tenuto il Registro?
Il Registro potrebbe essere tenuto presso il Ministero di Giustizia (come avviene per i mediatori civili e commerciali) o presso le Camere di Commercio, tenuto conto che, trattandosi di una libera professione, tale attività non potrebbe essere ricompresa né nel Repertorio Economico Amministrativo (REA), né nel Registro delle imprese, a meno che la stessa non venga svolta in forma di società.
Precedenti normativi
La Regione Lazio, con la Legge Regionale n. 40 del 12 novembre 2002, e la Regione Abruzzo, con la Legge Regionale n. 17 del 19 novembre 2003, hanno legiferato in materia e hanno istituito un “registro regionale degli amministratori di condominio”.
L’art. 2 – punto 7 – della sopracitata legge della Regione Lazio prevede espressamente che “la mancata iscrizione al registro non preclude l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio e di immobili”, mentre il punto 8 statuisce che “la scelta di amministratori di condominio e di immobili iscritti al registro costituisce titolo preferenziale per l’accesso a contributi regionali per interventi edilizi”.
E’ stata invece dichiarata illegittima dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 355 del 30.09.2005 l’intera legge regionale abruzzese, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 87 dell’11.03.1953.
Secondo la Corte, avendo tali albi una funzione individuatrice delle professioni preclusa alla competenza regionale, esula, dai limiti della competenza legislativa concorrente delle Regioni in materia di professioni, l’istituzione di nuovi e diversi albi rispetto a quelli istituiti dalle leggi statali.
La Corte, in particolare, ha dichiarato costituzionalmente illegittimi gli articoli 2 (commi 2 e 3) e 3 della suddetta legge della Regione Abruzzo nella parte in cui fissano i requisiti per l’iscrizione nel registro regionale degli amministratori di condominio e di immobili.
Gli Amministratori di Condominio in Europa
Il numero degli Amministratori di Condominio in Italia è quasi più del triplo rispetto a quelli presenti in tutti gli altri paesi dell’Unione Europea messi insieme.
L’Italia è tra i pochi paesi in cui la professione non è dettagliatamente regolata seppur le responsabilità degli amministratori siano in costante aumento e questi gestiscono, nel complesso, più del 70% del patrimonio immobiliare italiano.
La situazione della categoria “Amministratori” negli altri paesi europei è invece molto più chiara e meglio normata.
In alcuni paesi come Belgio, Polonia, Austria, Germania, Francia, Lussemburgo, la professione è regolamentata e viene richiesto un livello d’istruzione elevato per poter esercitare l’attività in argomento.
Inoltre in Austria, Svizzera, Olanda, Germania e Repubblica Ceca vige l’obbligo di iscrizione dell’Amministratore presso la camera di commercio.
Di seguito una rapida panoramica degli ordinamenti dei più importanti paesi a noi vicini.
In Francia le norme che regolano il Condominio sono contenute nella Legge n. 65-557 del 10 luglio 1965, che ha sostituito una precedente Legge del 28 giugno 1938; mentre il lavoro di amministratore è regolamentato dalla Legge Hoguet del 2 luglio 1970.
L’Amministratore, chiamato “syndic”, ha l’obbligo di ottenere una licenza (carte professionnelle) rilasciata dalla Prefettura, avente durata decennale, che deve indicare la dicitura “gestione immobiliare”. Alla domanda per l’ottenimento della licenza vanno allegati i certificati di idoneità professionale, l’attestato di copertura assicurativa per responsabilità civile per danni a terzi, l’attestato di garanzia finanziaria.
Se la licenza è stata emessa dopo il 1 luglio 2015, è rilasciata dalla Camera di Commercio e dell’Industria territoriale.
Il “syndic”, il cui incarico ha durata triennale, è il rappresentante legale del Condominio ed è l’esecutore della volontà espressa nell’Assemblea dei condòmini (come avviene in Italia).
Una differenza sostanziale sta nel fatto che se il “syndic” è anche comproprietario (cd. “syndic bénévole”), non può ricevere compenso per l’attività prestata.
In Spagna esiste l’ “administrator de fincas” che, per poter esercitare la professione, deve essere in possesso di apposito titolo ed iscriversi all’albo nazionale, il “Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas”.
Se l’aspirante administrator è in possesso del solo diploma, dovrà seguire un corso di specializzazione presso la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, e successivamente iscriversi al Colegio; nel caso di laureati in giurisprudenza, economia, architettura ed ingegneria, l’iscrizione avviene con semplice domanda scritta, senza l’obbligo di frequentazione del corso.
Le funzioni dell’administrator sono molto simili a quelle dell’amministratore italiano, ed infatti garantisce la fruizione dei servizi comuni, ripartisce le spese tra i condomini, riscuote le quote, paga i fornitori, cura la manutenzione ordinaria dell’edificio, tiene i rapporti con la pubblica amministrazione.
In Germania l’amministratore è denominato “verwalter“. Ha l’obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio e deve sostenere corsi di aggiornamento triennali (dalle 20 alle 40 ore). Ciò è stato previsto dalla legge sull’introduzione di un regolamento di licenza professionale per agenti immobiliari commerciali e gestori di proprietà residenziali del 22 giugno 2017, emanata con l’obiettivo di standardizzare le normative esistenti per il settore, creare maggiore trasparenza in generale e rafforzare la tutela dei consumatori.
In alcuni “lander” (regioni tedesche) nell’anno 2017 è stato introdotto anche un requisito di autorizzazione per le attività non ancora approvate. Affinché questa autorizzazione sia concessa devono essere comprovate l’affidabilità personale, determinate condizioni finanziarie ed il possesso di un’assicurazione di responsabilità professionale.
In Inghilterra, ove vige un sistema giuridico di common law, non vi è alcuna regolamentazione circa la figura del “Managing Agent”. Il settore condominio/locazioni è considerato privato, anche se il Governo da anni promette di regolamentare la materia. Esistono tre grandi associazioni di categoria (ARLA, NLA e RLA) che disciplinano la professione per aumentare gli standard, fermo restando che l’adesione non è obbligatoria.
Situazione diversa la si trova in Scozia, dove è stato introdotto una sorta di registro degli agents; in Galles, per esercitare la professione, è obbligatorio ottenere una licenza; mentre nell’Irlanda del Nord un ente governativo ha annunciato l’intenzione di introdurre una normativa specifica in materia.
In conclusione…
L’istituzione del Registro è finalizzata al controllo della permanenza dei requisiti previsti dalla Legge per lo svolgimento dell’incarico di Amministratore di Condominio, nonché alla previsione di specifiche sanzioni in caso di inottemperanza alle norme vigenti in materia, ed alla creazione di un codice deontologico da osservare nell’esercizio della professione.
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E’ completamente gratuita e i tuoi dati verranno utilizzati solo ai fini dell’iniziativa.
Quando sarà stato raggiunto un rilevante numero di adesioni, la bozza di Legge verrà sottoposta all’attenzione dei competenti organi politici ed istituzionali.